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      2021年8月22日星期日
      屈建軍,男,43歲,上海融力律師事務所 高級合伙人,執業律師,法律碩士,公司法方向。上海律師協會公司法委員會委員。服務崇尚:訴訟--律師勝訴收費;非訴--客戶滿意付費。 精力充沛,誠信善良,勤謹致遠,志在千里。辦案注重調查,每每出奇制勝。挑戰疑難案件,化解法律風險,F擔任上海多家知名房地產公司、建筑公司、知名跨國公司的常年法律顧問和專項法律事務顧問,擅長公司、房地產、知識產權等法律業務。
       
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      中介合同違約條款無效,居間不成功不能收取傭金
      出處:屈建軍   點擊次數:5554  發布時間:2009/2/27 16:59:46
       

                 中介合同違約條款無效,居間不成功不能收取傭金

                                基本案情
          原告上海某房地產經紀事務所,在2008年8月,與被告胡某簽訂了《居間合同》,其中約定,被告向出售方購買位于上海市閔行區虹梅路1770弄23號502室房屋,傭金18000元,主要委托事項:簽訂房地產買賣合同,到房地產交易中心辦理過戶。該合同補充條款約定雙方于2008年9月10日之前簽訂《上海市房地產買賣合同》,買賣雙方若一方違約,違約方需支付中介服務費為房屋總價的2%。簽訂合同當日,被告向原告交付給出售方定金10000萬元等內容。合同簽訂后,被告支付給出售方定金10000元。原告帶被告看過該房幾次。此后,由于被告不具備貸款條件,無法從銀行貸得購房款,造成雙方無法簽訂買賣合同。被告胡某委托屈建軍律師作為代理人。
          屈建軍律師認為:居間合同對房款支付時間都沒有約定,被告沒有工作,無法辦理貸款,不存在被告違約。居間合同居間不成功,不得收取報酬。原告的格式合同中,約定只要買賣雙方任何一方違約,都要支付房價2%的費用,這是霸王條款,是無效的。原告收取適當的中介費用是可以的。

                                  案件判決

          法院經審理,(2008)閔民三(民)初字第2222號判決書判決:
          法院認為,居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,為托人支付報酬的合同關系。本案中,在原告的居間介紹下,被告與出售方簽訂的《房地產居間合同》系買賣雙方真實意思表示,當事人應當全面履行自己的義務。就被告與出售方而言,本案所涉的《房地產居間合同》,具有締約意向書的性質,用以規范買賣雙方簽訂正式的《上海市房地產買賣合同》,即簽訂本約。根據法律規定,居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。因此,按照上述規定,即使本案中買賣雙方未能繼續履行買賣意向的原因可歸責于被告,被告也無需向原告支付報酬。
          法律還規定,各式條款具有《合同法》第五十二條和五十三條規定的情形,或者格式條款一方免除其責任,加重對方責任,排除對方主要權利的,該條款無效。根據查明的事實,原告訴請所依據的違約條款是其提供的《房地產居間合同》中的格式條款,根據該條款,其實質是不管原告的居間是否成功,原告均有權向對方收取相當于房價2%的費用。因此,依據上述法律規定,該條款具有加重對方責任,排除對方主要權利的情形。該條款應為無效。
          原告據此要求被告承擔違約責任并支付20000萬元的訴請,不符合法律規定,本院不予支持。但根據上述規定和本案原告為被告提供的中介服務工作實際情況,原告要求被告承擔支付中介勞務費的意見,符合法律規定,被告應當酌情向原告支付其提供服務的必要費用1000元。
                                  辦案體會

          現在,很多中介公司,在居間合同中有此類違約金條款,而很多買賣雙方簽訂合同時,又常常沒有發現或注意。也有一些人在出現本案類似的情形時,也就認為自己的確違約了,就支付了給中介違約金了。其實,往往只要向律師打一個電話就可以免除這樣的學費的。
       
      作者:屈建軍  
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