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2021年8月22日星期日

屈建軍，男，43歲，上海融力律師事務所高級合伙人，執業律師，法律碩士，公司法方向。上海律師協會公司法委員會委員。服務崇尚：訴訟－－律師勝訴收費；非訴－－客戶滿意付費。精力充沛，誠信善良，勤謹致遠，志在千里。辦案注重調查，每每出奇制勝。挑戰疑難案件，化解法律風險�，F擔任上海多家知名房地產公司、建筑公司、知名跨國公司的常年法律顧問和專項法律事務顧問，擅長公司、房地產、知識產權等法律業務。

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2004年至2009年上海法院民事規定目錄2004年

兵不厭詐收條巧換借據，瞞天過海不戰屈人之兵

先賣后抵交房請求一審不予支持還清貸款二審法院改判辦理過戶

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屈建軍下家解除房屋買賣訂金協議糾紛案

出處：屈建軍點擊次數：7197 發布時間：2006/3/29 8:00:15

                屈建軍下家解除房屋買賣訂金協議糾紛案

                呂某訴葉某、江某房屋買賣訂金協議糾紛案

                              案件事實

    2005年3月9日，在上海愛建立好信房地產經紀有限公司，通過該公司業務員史某，原告呂某女士與持有被告葉某、江某賣房委托書（經過公證）的陳某簽訂了關于蓮花南路1111弄9號1401室的購房訂金協議。呂某支付訂金187000元和部分購房款78000元，共計265000元。雙方約定被告與開發商的預售合同作為定金協議的附件，被告承諾2005年6月底交房，同時約定由呂某從2005年3月起，代葉一峰償還訟爭房屋的銀行按揭貸款，每月3100元，并將葉一峰的銀行按揭卡交給了呂志明。從2005年3月起至2005年12月，呂志明代葉一峰已經償還銀行按揭款共計31000元；呂某還交納了該房屋2005年7--9月物業費，呂某還代付了入戶費、維修基金、設備運行費等費用，共計5715.26元。以上全部共計301715.28元。簽訂定金協議后，呂某和上海愛建立好信房地產經紀有限公司多次打電話給陳某要求交房，但陳某或是不接電話或是借故拖延；2005年10月24日，中介業務員與陳某去開發商處辦理了房屋交接手續，開發商將鑰匙等交給了葉某和江某的代理人陳某，陳某同時將鑰匙交給了中介公司。交房當天，呂某有事沒有去，呂某將5800元交與中介公司，由中介公司代呂某支付了入戶費、維修基金等費用。2005年10月26日，被告葉某、江某辦理了訟爭房屋房地產權證之后，一直沒有通知原告簽訂房屋買賣合同，也未通知辦理過戶手續。同時，陳某還一直在其它中介公司將該房屋繼續掛牌出售。根據雙方《定金協議》及合同法規定，原告只能于2005年12月30日正式書面通知被告，解除了雙方《定金協議》，要求被告退還已付款項298615.28元，并向原告支付違約金187000元。被告收到通知后仍不理睬。原告呂某從浙江溫嶺的同鄉何某處聽說，上海的屈建軍律師擅長打房產公司，就找到上海海若律師事務所，聘請了屈建軍律師處理本案，經分析，屈建軍律師認為：該案中，雙方的訂金協議實際內容已和房屋買賣合同無實質區別，而且房屋已經交付，退房雖有一定困難，但被告拒不履行協議義務，拖延交易達半年之久，嚴重損害了原告利益，已構成根本違約，退房的可能性還是比較大，于是決定受理此案。

                      掌控中介公司，爭取全局主動

    房產買賣案件，中介公司的態度在很大程度上決定了案件的勝敗。在起訴之前，屈建軍律師和原告多次去愛建立好信房地產經紀有限公司，調查取證；首先，律師對中介公司的經辦業務員制作了談話筆錄，固定證據，律師還說服中介公司和經手的業務員，同意出庭作證，證明被告不履行訂金協議，故意違約。事后證明這些工作，在整個案件中起到了關鍵作用。其次，屈建軍律師還去上海市公安局、閔行區房地產交易中心，查清了被告地址、工作單位、資產情況，準備訴前財產保全。再次，屈建軍律師還主動和被告、及被告的律師聯系，了解他們對整個案件的說法，盡量做到知己知彼。經調查，原告律師發現，陳某具有被告代理人和購買被告訟爭房產買家的雙重身份，被告葉某、江某在2003年4月從開發商處購買訟爭房屋，在沒有辦出時，在2005年1月份，葉某、江某與陳某簽訂訂金協議，將訟爭房屋轉讓給陳某，2005年3月，陳某又以葉某、江某代理人的身份與原告呂某簽訂訂金協議，將訟爭房屋轉讓給原告呂某，陳某欺騙江某、葉某呂某是他自己的母親，由葉某、江某按照葉陳之間的訂金協議直接過戶給呂某，這樣，陳某就可以賺取兩個訂金協議之間的差價，而且他自己不用交全額營業稅。這就是中介行業中炒房客所謂的“過橋”。在做好這些工作后，原告正式向閔行區法院起訴。請求解除雙方《定金協議》；請求判令被告返還原告已付款項人民幣301715.28元，支付違約金187000元；判令被告支付利息損失11726.25元（從2005年3月9日暫算至2006年1月8日）全部訴請共計：500441.53元。開庭前，律師還向法院申請了調查令，去兩個銀行，查清了原告替被告支付銀行按揭的款項數額。在起訴時，原告故意將被告的代理人陳某也列為被告（其實訴狀上陳某的地址無法送達），在開庭前，原告又以陳某地址無法送達等原因，撤銷了對陳某的起訴。被告原以為，陳某會到庭，替他們說話，就在開庭之前，一直也沒有和陳某聯系，但沒有想到原告撤銷了對陳某的起訴，在庭審中措手不及。

                            和解退房，確保勝訴

    開庭后沒幾天，被告律師給原告律師打來電話，請求和解。被告同意原告解除訂金協議要求，返回原告已經支付的購房款項，并承擔銀行利息和法院費用。在和解的協商過程中，被告及陳某還不甘心，幾次去中介公司，企圖取證，但無奈原告律師早已準備在先，都無功而返，最終只能走向和解，以避免損失擴大。原告律師認為訴訟的基本目的已經達到，決定簡化局勢，確保勝訴，取得原告本人同意后，遂達成和解，撤訴結案。

作者：屈建軍

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