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屈建軍,男,43歲,上海融力律師事務所 高級合伙人,執業律師,法律碩士,公司法方向。上海律師協會公司法委員會委員。服務崇尚:訴訟--律師勝訴收費;非訴--客戶滿意付費。 精力充沛,誠信善良,勤謹致遠,志在千里。辦案注重調查,每每出奇制勝。挑戰疑難案件,化解法律風險,F擔任上海多家知名房地產公司、建筑公司、知名跨國公司的常年法律顧問和專項法律事務顧問,擅長公司、房地產、知識產權等法律業務。
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屈建軍 上家產證晚辦一天,下家要求解除合同
出處:屈建軍 點擊次數:6310 發布時間:2006/1/8 23:21:06
屈建軍 上家產證晚辦一天,下家要求解除合同
案件事實
2005年2月6日,陳某與張國勝雙方通過上海太平洋房屋服務有限公司簽訂了《上海市房地產買賣合同》,張國勝購買陳某的位于江寧路1145弄5號1308室,雙方于2005年2月19日簽訂了房屋交接書,陳某將該房屋鑰匙交付給張國勝,張國勝也將家具等搬進該房。2005年2-4月份的物業管理費也均由張國勝支付。陳某按合同約定及時辦理了產證、還貸及抵押登記注銷手續。但是,張國勝在合同約定的期限內一直不去銀行辦理貸款申請手續,經陳某、中介公司多次催促,張國勝也不予理會。陳某只好依約在2005年4月25日正式通知張國勝解除雙方合同并追究其違約責任。
沒多久,張國勝也向陳某發出了解除合同的違約通知,并向普陀區法院起訴,張國勝抓住陳某在辦理訟爭房屋房產證比合同約定晚一天,要求解除雙方買賣合同,請求判令解除商品房買賣合同,返還已付房款,并要求陳某承擔114000萬元的違約金。原來,雙方在合同中約定:上家陳某應當在2005年2月28日前,至普陀區房地產交易中心辦理房產證,但是陳某房產證上的受理日期卻是2005年3月2日。
在第一次開庭時陳某并沒有聘請律師,在開過一次庭后,陳某感到自己敗訴的可能性非常大,遂找到了本律師,請求法律幫助。
搜集證據,堅持反訴
本律師在接受案件后,立即去找代理陳某辦理房產證的開發商調查取證,因為開發商的確是在2005年2月27日將陳某在內的一大批合同交送普陀區房地產交易中心的。好說歹說說服開發商出具了書面的證明。然后再去普陀區房地產交易中心調查,2005年3月,正值上海房市火爆之時,房地產交易中心對開發商集體送交的數百份合同,當日不能審核的,當場并不出具受理收據,而是把審核日作為受理登記日。但律師去了兩趟,房地產交易中心也不同意出具書面證明。
在分析案件后,律師認為,在產證辦理日期上反復糾纏,對陳某不利,建議提起反訴,另外開辟戰場,才能扭轉不利局面。因為,本律師認為陳某解除合同在先,雙方合同在陳某的解除合同通知到達張國勝時,合同早已解除,現在張國勝再次請求法院判令解除雙方合同已經完全沒有依據。事實是張國勝由于房價大跌,才惡意違約。陳某提出反訴,請求法院確認雙方商品房買賣合同已經解除,并請求判令張國勝賠償陳某違約金人民幣114000元。 本律師經過對商品房買賣合同補充條款的仔細研究,還發現,即使上家產證晚辦理一天,下家也不能解除合同,因為合同約定上家“只有既沒有在合同約定的時間內辦出產證及按時辦理銀行抵押注銷手續時”,下家才能解除合同。這就意味著,只有上家同時存在兩種違約行為時,下家才可以解除合同。
后來,經過法庭調解,雙方以(2005)普民三(民)初字第2925號調解書調解結案。雙方合同解除,張國勝賠償陳某損失45000元。
案件總結
其實在本案中,一開始,對陳某最為有利的解決問題的選擇應當是繼續要求下家履行合同,而不是選擇解除合同,如果這樣,既能最大限度的保護自己的利益,也容易得到法庭的支持,在上海法院的審判實踐中,很難全部支持合同約定的違約金的,尤其是數額很大的違約金。但是,因為陳某沒有咨詢律師,就貿然發出解除合同的通知,最后只能解除合同。
作者:屈建軍
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