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屈建軍,男,43歲,上海融力律師事務所 高級合伙人,執業律師,法律碩士,公司法方向。上海律師協會公司法委員會委員。服務崇尚:訴訟--律師勝訴收費;非訴--客戶滿意付費。 精力充沛,誠信善良,勤謹致遠,志在千里。辦案注重調查,每每出奇制勝。挑戰疑難案件,化解法律風險,F擔任上海多家知名房地產公司、建筑公司、知名跨國公司的常年法律顧問和專項法律事務顧問,擅長公司、房地產、知識產權等法律業務。
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屈建軍 下家解除商品房買賣合同糾紛案
出處:屈建軍 點擊次數:6512 發布時間:2006/1/8 23:19:48
屈建軍 下家解除商品房買賣合同糾紛案
______芮某訴何某解除商品房合同糾紛案
案件事實
2005年,上海商品房市場價格變化很大,上半年,房價飛漲,主要是上家違約,解除商品房買賣合同居多;下半年,房價大跌,則又變成了下家毀約,解除合同。
訟爭房屋系浙江溫嶺的何某購買的位于上海市閔行區珠城路118弄19號502室房屋,2004年10月,被告何某在該房屋產證還沒有搬出來的情況下,與陳某簽訂了訂金協議;原告芮某又看中該房屋,于是通過上海鼎足房地產經紀咨詢有限公司居間購買該房,2004年12月,芮某與何某簽訂購買該房的定金協議,陳某推出了與何某的購房定金協議,原告芮某向被告何某交付定金169700元;被告共收取了原告定金及購房款共計465000元, 2005年1月16日雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》。從2004年12月至2005年10月,一直由原告替被告交納銀行的按揭貸款以及物業等費用。直到 2005年5月初,被告才拿到該房的房產證。由于上海房市政策變化,房產交易稅賦增加,轉按揭停辦,原被告對這些變化始料未及,被告不同意承擔增加的稅負,也不同意承擔滌除訟爭房屋銀行按揭貸款的責任。原告通過上海鼎足房地產經紀有限公司多次給被告發出書面通知函,通知被告盡快與原告商討房屋買賣事宜,但是被告置之不理,拒絕辦理房屋過戶手續。無奈之下,原告只能于2005年7月25日正式書面通知被告,解除了雙方《上海市房地產買賣合同》,要求被告退還45萬元房款,并依約要求被告向原告支付總房款20%的違約金。被告收到通知后仍然不予理睬。
調解結案
原告對被告的另外一套房屋采取了財產保全;原告還在起訴前,搜集了充足證據,說服中介公司為原告出具了被告違約的證據,并設法讓遠在河南的陳某出庭作證,最后,被告只得同意調解,解除了雙方房屋買賣合同,立即一次性返還原告已付房款465000元,并賠償原告違約金10萬元,承擔所有法院費用。原告申請撤訴。
幫原告拿回款項之后,本人還協助原被告雙方處理了一些善后交接事宜。
原告芮某對案件很是滿意,第二天就介紹了一個朋友的案件過來。
取得雙贏
由于中介手中持有被告的房產證等資料,作為原告律師,本人打破常規,并沒有保全訟爭房屋,而是保全了被告在上海的另外一套房屋,致使作為炒房客的被告,立即面臨著另外一個下家的訴訟,為本案調解結案贏得了主動,取得了圍魏救趙的效果。
結案后沒多久,有一天,突然一個姓呂的浙江溫嶺人,從溫嶺打電話給我,要請我幫她在上海打房產官司,我問你怎么知道我的,她說是同鄉何某介紹的,何某說他雖然被打敗了,但還是蠻佩服我的。
作者:屈建軍
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