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2021年8月22日星期日

屈建軍，男，43歲，上海融力律師事務所高級合伙人，執業律師，法律碩士，公司法方向。上海律師協會公司法委員會委員。服務崇尚：訴訟－－律師勝訴收費；非訴－－客戶滿意付費。精力充沛，誠信善良，勤謹致遠，志在千里。辦案注重調查，每每出奇制勝。挑戰疑難案件，化解法律風險�，F擔任上海多家知名房地產公司、建筑公司、知名跨國公司的常年法律顧問和專項法律事務顧問，擅長公司、房地產、知識產權等法律業務。

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先賣后抵交房請求一審不予支持還清貸款二審法院改判辦理過戶

出處：屈建軍點擊次數：6528 發布時間：2006/6/15 17:41:10

       先賣后抵交房請求一審不予支持還清貸款二審法院改判辦理過戶

                鄭某等訴上海新世界智富置業有限公司交房案

                              案件事實

    2003年12月26日，原告鄭某等在被告上海新世界智富置業有限公司的代理商提交的《上海市商品房預售合同》上簽了字，原告向被告購買位于上海市松江區莘松路999弄“淺水灣花園”第45幢房屋，房屋總價款為386.4萬元。2003年12月27日，在售樓處，原告向被告的代理商支付了首期房款116.4萬元，被告給原告出具了正式的購房發票，當日，原告還向華泰財產保險公司上海分公司支付了購房保險費2.8萬元。但開發商事后一直不承認該合同，拒絕在該合同上蓋章確認。 2004年12月17日，被告將訟爭房產等五套別墅捆綁抵押給中國農業銀行上海市長寧支行，貸款2200萬元。2005年1月4日，被告函告原告，不承認曾經將房屋出售給原告。鄭某等委托本律師訴至松江區法院，請求判決被告履行合同，交付房屋，并承擔違約責任。

                             一審、二審判決

    一審起訴前，因為開發商在商品房買賣合同上沒有蓋章，原告對該商品房買賣合同是否有效心存疑問，還咨詢過本市某法院房地產庭，咨詢法官告訴原告，該合同無效。但是，本律師在受理該案后，一直堅持該合同合法有效，還提供相似案例，最后，不僅說服了原告而且最終說服了法官，一審階段，上海市松江區人民法院（2005）松民一（民）初字第838號判決書確認原被告雙方所簽訂的房屋買賣合同已經成立并生效，但又同時認為因訟爭房屋被告設定了抵押負擔，該房屋不具備交付條件，對鄭某等要求交房的請求不予支持，原告可以請求被告承擔已付房款兩倍的違約賠償責任。
    原告，被告均提出上訴，上訴于上海市第一中級人民法院，二審期間，律師申請法院調查令，調查到被告已經償還了銀行的2200萬元貸款，但銀行拒絕給律師書面的情況說明，律師又申請法院調查，終于查明了本案中最為重要的最新事實。最終，上海市第一中級人民法院以（2005）滬一中民二（民）終字第2671號判決書撤銷一審判決，再次確認雙方商品房買賣合同合法有效，應受法律保護，在二審期間，由于被告已經歸還了銀行貸款，銀行對訟爭房屋的抵押權已經解除，法院判令被告在本判決書生效后三十日內注銷訟爭房屋的抵押登記，將房屋交付給原告。
    本律師所代理的原告至此，大獲全勝。

                                案件小結

    雖然案件已經獲勝，但是對有抵押的商品房法院能否判決交房？律師與法院是持有不同觀點的。律師認為，有抵押的商品房應當可以判決交房的。
    法院在一審判決書中引用了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知受讓人又將該房屋抵押給第三人的，導致買賣不能實現的買受人可以要求解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任�！钡ü贀伺袥Q不能交房。但是，最高院民一庭庭長孫華璞在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的答記者問中回答了《解釋》第8條規定的買受人無法取得房屋情況之一是指“出賣人將房屋出賣給買受人后，未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的，在因出賣人不履行對第三人的到期債務，第三人依法行使對該房屋的抵押權，致使買受人無法取得房屋的情況”。
    該案中，由于貸款合同還沒有到期，第三人銀行并沒有對該房屋依法行使抵押權。法院完全可以判決交房或判決被告解除訟爭房屋上的抵押，再交房給原告。
法院判決交房后，存在兩種可能，一種是被告履行判決，還清貸款，解除抵押后交房；一種是被告不積極履行判決，則按照《擔保法》解釋第67條規定，原告也可以依法行使滌除權，在主債務到期后，原告代替被告清償其到期債務，形成對被告新的債權，然后原告再向被告追償新債權。
    《擔保法》第49條明確規定“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存�！闭f明已設定抵押的財產不影響轉讓。
    二審期間，原告還向法庭提供了長寧區的一個相似案例，同樣也是有抵押的商品房得買賣合同糾紛，一審判決被告清償貸款，清潔訟爭房屋上的抵押，履行交房義務；二審維持一審判決。這對法官裁判也起到了積極影響。

作者：屈建軍

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